成交量创出两年来最低 苏州楼市在低迷中苦苦挣扎 |
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| 2008年4月9日 |
成交套数不足万套，成交面积百万平方米以下，成交量再创新低。一季度苏州楼市交出的这张“成绩单”有点凉。
这个冬天，“日脚”难过，这是苏州近两年来最差的季度了，有人这样感叹，春天里的这把火，要在楼市里点燃，真难!
冰冻三尺，非一日之寒。去年以来，楼市新政的接二连三出台、购买力的急剧透支，让楼市在岁末突然踩了急刹车，楼市甚至一度达到“零成交”的冰点。政策滞后效应的集中释放，使一到三月份的楼市，在低迷中苦苦挣扎。
2008年的楼市可否一路走好?在迟迟红不了的开门面前，业内多了一丝担忧。不过刚刚过去的四月第一周，还是抛出了值得振奋的数据：苏州市区卖掉住宅624套，各区成交量不同程度的上升。楼市的暖风是否就此吹起，目前断言还尚早。
让我们琢磨一下一季度的楼市晴雨表，寻找2008可能的楼市轨迹。
一季度总体销售情况
苏州市2008年一季度住宅类房源成交7407套，成交面积为817691.88平方米，成交均价为6404.74元/平方米。各区域具体成交信息见下表：
行情一:市场低迷，成交量跌至“谷底”
现象采集地：园区湖东一售楼处。
时间：一月下旬
“相比之前买100多万元一套的房子就像买棵大白菜的疯狂情形，现在的购房人确实进入了观望期，来售楼处的人一天也没几个。”在园区某售楼处，项目销售经理指着略显空旷的售楼大厅告诉记者。“以前一套房大约有20个人等着抢购，现在5套房一个人挑，还考虑再三。楼市的好日子一去不回啦!”他感叹，出现观望的原因不是房价到了该松动的时候，而是银行收紧房贷、第二套房贷政策出台、广州深圳楼市调整等综合因素所致。“观望现象将会持续到今年四五月份。”
行情剖析：受到去年下半年市场调整的影响，2008年一季度全市成交量再创新低，成交套数不足万套，成交面积也在百万平方米以下，这是苏州近两年来比较差的季度"成绩”。从片区的成交情况来看，工业园区、吴中区等主要片区的成交量较以往有很大减少。与去年四季度相比，全市成交套数减少38%，成交面积减少46%，其中工业园区、吴中区、沧浪区以及相城区减少一二半以上。
行情二:房价基本稳定，没有大起大落
现象采集地：园区中海华府
时间：3月29日
“我们在淡季里推出的260套公寓，当天就销售了80%以上，市场证明我们的定价还是合理的，没有大起大落。”3月下旬，市场买卖双方依然处于微妙的守望状态，中海在3月的最后一个周末，冒险开盘，推出140到170平方米的高层公寓，比预想中火爆的销售形势，快速点燃了市场信心。金鸡湖边，均价 9600元的高层公寓，没有大涨也没有大跌，经过年后一个多月的客户积累，被理性的购房群体消化，不能不说是苏州楼市需求的支撑点。
行情剖析：虽然一季度全市的成交均价仅有6400元/平方米，1月、2月、3月的成交均价均低于6800元/平方米以下，与去年下半年的价格水平有一定差距，但是2008年一季度的成交均价由于受到政策保障性住房的影响.全市的价格难免出现下降。虽然市场上部分楼盘采取了一定优惠的价格营销策略，但对全市的商品住宅的价格影响不大，基本保持稳定.没有出现较大幅度的变动。
行情三：政策保障性住房集中上市
现象采集地：金阊区定销房
时间：2月份
因为拆迁，吴阿姨最近买了套定销房，不到4000元的单价让她恨不得多买两套，“现在哪有那么便宜的房子，地段还不错。”因为定量供应，所以该出手买房时还要果断出手。
行情剖析：2008年苏州市政府加大了政策保障性住房开发建设，在今年一季度出现了大量该类房源集中上市的情况。目前金阊区、平江区和高新区均有一定量的政策保障性住房，其中金阊区尤为突出，一季度金阊区住宅类成交量进入前三.主要就是政策保障性住房的成交促成。2008年苏州市定销房集中在中心城区、中低收入家庭住房和动迁房主要安排在平相板块、浒通板块、湖东板块以及吴中板块，未来一段时期内将会继续影响全市。
2008年一季度与2007年·季度向比
行情剖析：
商品住宅价格上涨明显。一季度除金阊区外其他各片区的成交均价都比去年同期大幅上涨。经过2007年市场的快速发展，商品住宅价格上涨已成为必然的趋势。其中涨幅较大的是工业园区、沧浪区以及相城区，涨幅分别为54%、49%以及43%，苏州的房价上涨必定是工业园区先涨。沧浪区的金色家园对区域价格拉动很大。相城区主要是普通商品住宅价格的规律性上涨外.另一方面是因为部分别墅楼盘的上市。
目前商品住宅价格保持稳定，短期内不会出现大幅变动。苏州市商品住宅的价格受到部分一线城市价格下跌的影响很小，短期内不会出现类似的价格大幅变动。一季度苏州市出台部分住房政策，包括政策保障性住房以及园区精装房的政策，都无形中支撑了目前的价格水平，根据对目前的市场形势以及市场走势的判断，苏州市商品住宅价格以稳定为主，这种情况至少要延续到2008年下半年或者年底。
行情剖析：
主要片区成交量“严重缩水”。比较典型的就是工业园区和吴中区，同期相比.成交量减少一半左右，作为苏州楼市的“排头兵”，这两个片区直接决定了全市的成交总量水平。
中心城区住宅供应量将会增加。一方面目前商品住宅楼盘主要有鑫苑景园、新新家园、金色家园以及福星新城等几个在售项目，另外沧浪新城的百万开发量的世茂运河城以及湖山新意未来也将加入。另一一方面，金阊区和平江区今年将会有大量政策保障性住房供应。
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