降低申购门槛扩大惠及面

    今年苏州市区放宽了中低收入家庭住房申购家庭的住房面积限制，提高了住房保障的面积标准。申购家庭的面积限制从人均建筑面积14平方米提高到人均建筑面积16平方米，或从人均使用面积12平方米提高到人均使用面积13平方米。同时降低了申购中低收入家庭住房的家庭年收入准入门槛，将申请购买中低收入家庭住房的家庭年收入限制，从家庭年收入4万元以下放宽到家庭年收入4.5万元以下。家庭年收入在3万元以下的，可申购共有产权型中低收入家庭住房。

    由于放宽了人均住房面积限制，降低了家庭年收入准入门槛，增加了共有产权型中低收入家庭住房的供应形式，有效地扩大了住房的社会保障面，能使更多的中低收入家庭享受到住房保障的政策优惠。

    申购家庭原有住房按规处理

    按规定，申购家庭购买中低收入家庭住房（含完全出售型中低收入家庭住房和共有产权型中低收入家庭住房）时，对申购家庭的原有住房必须按规定进行处理。

    原有住房指申购家庭成员及其配偶在苏州市区范围内拥有的私有住房和承租的公有住房。原有住房包括在五年内已转让所有权的私有住房和转让使用权的公有住房。原有住房是私有住房（包括在五年内已转让所有权的）的，购房时可保留原私有住房。但住房供应时，除二人户家庭外，其他家庭均降低一个家庭人口段的资格供应住房。原有住房是承租公有住房的，购房时必须退出原承租的公有住房，政府承担与所退出公有住房同等建筑面积的购房款。

    政府承担的购房款指政府按优惠销售价格（层次调节后）购买与所退公房同等面积部分的购房款，不包括其他费用。退出的原有住房使用管道煤气的，若新购住房需购房人缴纳管道煤气初装费，政府按现行标准补贴管道煤气初装费。所退出的公有住房建筑面积大于本家庭人口段供应优惠面积标准50%%的，除四人及四人以上户家庭外，可提高一个家庭人口段的资格供应住房。承租的公有住房在五年内已转让使用权的，购房时优惠面积中与已转让使用权的公有住房的同等建筑面积部分实行市场价。但不调整家庭人口段的供应资格。公有住房按建筑面积计算。成套住房的，按房产证上的产权面积计算；非成套住房的，按1.2的系数将使用面积折算成建筑面积。

    这项规定实质上主要是申购家庭可以用自己的公有住房使用权换取政府的中低收入家庭住房所有权的具体办法。原有住房是公有住房的申购家庭，不必用出售公有住房使用权的方法来筹款购买中低收入家庭住房，可以用退回公有住房使用权的方法直接取得同等面积的中低收入家庭住房的所有权。

    政府资助解“夹心层”购房难

    为解决“夹心层”的购房困难，家庭年收入在3万元以下的申购家庭，可以按照有关规定申请政府部分出资帮助自己购房。

    符合购买共有产权型中低收入家庭住房条件的申购家庭购房时，可申请政府部分出资帮助购买住房。购房家庭实际出资不得低于房价款的50%%。房价款为房屋主体面积和阁楼的出售价款，车库等其他费用不纳入房价款的计算范围。实际出资的房价款指购买退房面积之外面积的房价款。政府出资部分（不包括购买退房面积的房价款）按标准面积内的优惠基准价（层次调节前的）折算成产权面积。购房家庭对政府出资部分应承担国有资产占用费，即按月按面积缴纳国有房产使用费，逾期缴纳的加收滞纳金。近期国有房产使用费为每月每平方米建筑面积8元。共有产权型中低收入家庭住房的公共部位和公共设施的维修基金、契税、物业管理费等房价款以外的所有费用由购房家庭承担。

    申购家庭购房后，负责所购房屋的维护和管理，并承担相关的全部费用。购房家庭在五年内可一次或分期按原优惠基准价购买政府所占的产权面积。除最后一次外，每次购买不得少于房屋建筑面积的20%%。五年后可按届时中低收入家庭住房供应价格一次性购买政府所占的全部产权面积。

    这项政策的主要特点：一是，购房家庭可以先付50%%的房价款，就能购买住房，降低了低收入家庭购房时的筹款压力。二是，购房家庭可以仅付利息，暂时不付本金，降低了低收入家庭购房后的还贷压力。三是，从政府出资帮助申购家庭购房入手，以资金管理为抓手，政府出资额按同地段统一的优惠基准价折算成产权面积，购房家庭按月按面积缴纳国有房产使用费。简单明确容易理解便于操作，也保证购买不同楼层和面积的家庭，缴纳的国有资产占用费的费率都是相同的。国有房产使用费为每月每平方米建筑面积8元，按春馨园的每平方米2100元测算，相当于年利率4.57%%。近似于个人住房公积金贷款；公积金贷款年利率4.86%%，相当于每月每平方米8.5元。明显低于银行个人住房商业贷款；个人住房商业贷款年利率7.20%%，相当于每月每平方米12.6元。

　明确权属转移让买房人放心

    中低收入家庭住房在需要进行权属转移时，可按《关于供应共有产权型中低收入家庭住房的通知》（苏房改〔2007〕13号）的有关规定执行。购买完全出售型中低收入家庭住房或共有产权型中低收入家庭住房后，对确实需要进行房屋权属转移的，五年内或未取得全部产权前由政府原价格回购。五年后并取得全部产权后按届时同地段普通商品住房价格与中低收入家庭住房购买时价格的差价的50％向政府交纳出售收益，其余出售收益归购房家庭所有。

    这项规定基本明确了中低收入家庭住房权属转移的时间限制和收益分配办法。考虑到保障型住房购买后应该相对稳定，时间限制为五年是基本合理的。购买中低收入家庭住房时政府在价格上有补贴，但购房家庭也有个人出资。出售时如市场价高于原购房价，这除有政府补贴因素外，也可能有因客观房价上涨所产生的差价，对房价上涨所产生的差价双方都应该有收益权。新出台的双方收益的分配办法，相对于一律由政府原价格回购的政策有一定的合理性，是对购房人权益的实质性维护。